作者 | 周智宇
编辑 | 张晓玲
深夜的住宅楼道内，一台机器人正无声地洗地。它能自主呼叫电梯、跨楼层作业，能智能识别并规避业主随意堆放的快递盒、自行车甚至宠物，还能针对南方的“回南天”自动识别地面积水并提速回收。
这个机器人并非出自科沃斯、云迹这些机器人公司，而是由物业公司自主研发。
华尔街见闻10月21日获悉，物业巨头碧桂园服务正加速其自主研发的“零号居民”清洁机器人规模化落地。
截至今年10月20日，这款机器人已在广州、北京、上海等地的17个项目中投入使用超130台。按照碧桂园服务方面计划，年内这一数字将突破1000台。
碧桂园服务总裁徐彬淮对华尔街见闻表示，这不仅是技术的迭代升级，更是构建企业核心竞争力的战略支点，公司会非常坚定地在这条道路上持续投入。
不动产和机器人，几乎是天生一对。住宅社区、商场、写字楼，这些不动产空间正是机器人最理想、最庞大的应用场景。
碧桂园服务首席技术官赵晓光向华尔街见闻坦言，之所以“自研”，是因为通用型机器人无法解决物业场景的真正痛点。
充满想象力的是，碧桂园服务作为国内规模最大的物业公司，其庞大的在管面积成为了机器人应用最理想的试验场和孵化器。2025年上半年，碧桂园服务在管面积为10.63亿平米，同比增长5.7%。
这种规模优势让其可以产生其他机器人公司难以企及的海量数据。赵晓光指出，庞大的服务场景，提供了丰富的空间数据、障碍物和垃圾信息，这对训练AI模型至关重要，使得产品更懂物业。
“自研自用”的模式，也让碧桂园服务从一开始就跳出了技术供应商的视角。
对内，机器人是降本增效的重要抓手。碧桂园服务今年的核心战略之一，就是推动数字化运营，将传统物业作业过程从“黑箱”转变为“白盒”。机器人，正是实现这一新范式的核心抓手。
在广州的盈禧花园，这一新范式已在实战中得到验证。在这个追求“高效服务+优质环境”的改善型小区，传统模式下，7栋楼需要7名保洁员。而在“人机协同”模式下，同样的7栋楼，仅需5名保洁员、4台机器人和7个工作站。
作业流程随之彻底重塑：机器人作为高效执行者，负责楼道保洁等高强度的劳动，实现人休机不休；而保洁员则转变为管理者，负责机器人调度、特殊污渍处理和品质抽检，精力转向其他清洁工作，以及提供更精细化的服务。
这一变革最直接的成果，是保洁员的角色被重塑，从一个体力劳动者，变成技术型人才，大幅提升了保洁员的职业认同感。
降本增效只是个开始，未来，机器人业务有望被碧桂园服务打造为新的增长极。
当不动产行业侧重点从“开发-销售”转向“运营-服务”，机器人是提升用户体验、重塑资产价值的核心工具。通过人机协同的智能化服务，物业公司得以从成本中心向价值中心跃迁。
根据碧桂园服务的调研，在盈禧花园，机器人进场后，该项目的保洁满意度均值提升了整整8个百分点。这就是机器人带来的新价值：技术溢价支撑了服务品质，提升了客户粘性。
如果机器人在物业行业能够得到进一步推广，一个千亿级的市场也将随之打开。
碧桂园服务管理层指出，目前碧桂园服务自身的需求就有3万台，如果在行业内能够推广，那便是接近百万台的需求，整个市场规模将达到千亿。并且，这仅仅是楼道清洁这一个细分场景，在社区里还有更多的场景能够开拓。
接近管理层人士透露，目前已有多家境内外物业公司对清洁机器人表示出合作兴趣，明年预期会外供一定规模的机器人。
如今的不动产行业，正在被技术重塑。
在机器人这条赛道上，碧桂园服务并非唯一的玩家。像万科子公司万纬物流，就在探索“轨道交通+机器人配送”；中建集团旗下中建科技研发了三维测绘机器人、钢筋笼绑扎机器人等，推动装配式建筑与智能建造融合。
很难想象，几年前以规模论胜负的不动产巨头们，会如此坚决地投身机器人研发。那时的他们，热衷于抢地、融资和盖楼。
徐彬淮非常坚定地认为，人工智能的浪潮一定会对物业这样的传统行业，产生根本性影响。
潮起潮落，巨头的动作，折射着行业的兴衰。从依赖人口红利的粗放式增长，转向依赖技术红利的高质量发展，这已成为不动产行业发展至今的必然方向。
所谓“高质量发展”，不再是追求规模和速度，而是转向追求质量和效益；是行业从“开发-销售”转向“开发-服务-运营”的深度转型；是利用机器人、AI、物联网等新质生产力，对传统劳动密集型模式的彻底重构。
从这个角度看，碧桂园服务在机器人赛道上的坚决投入，不仅仅是为了解决眼下的劳动力危机，更是在为整个不动产行业的未来形态投石问路。
这场从混凝土到代码，从人海战术到机器人集群的深刻变革，不仅是巨头们的生存之战，更是整个行业迈向精细化、智能化、可持续发展新阶段的必由之路。
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